Vivre en ville plutôt qu’en banlieue : combien serais-je prêt à payer de plus ?

Un bon lundi matin, j’avais l’esprit paisible lorsque je suis entré dans ma voiture pour me diriger à mon travail. Accompagné de ma douce moitié pour me tenir compagnie et d’un savoureux café pour agrémenter la route, j’ai syntonisé la radio pour écouter la chronique quotidienne de Pierre-Yves Mcsween et pesé sur l’accélérateur afin de me diriger sur mon itinéraire habituel ; la vie était belle. Je ne me doutais pas à ce moment que mon trajet m’amènerait à faire face au pire ennemi de l’automobiliste : des cônes oranges. Résultat : 1h40 pour effectuer mon itinéraire régulier. Mes collègues de travail ainsi que mon épouse pourront vous confirmer que mon état d’esprit était très différent à l’arrivée à mon poste que lors de mon départ de la maison. C’est à ce moment que je me suis demandé : combien serais-je prêt à payer de plus pour habiter plus près de mon travail ?

Comme toute municipalité d’envergure, l’immobilier de mon coin de pays, la Capitale-Nationale, présente des coûts significativement plus élevés à mesure qu’on se rapproche du centre-ville. En effet, selon le rapport du premier trimestre 2019 produit par la Fédération des Chambres Immobilières du Québec (source), le prix médian d’une résidence unifamiliale en haute-ville de Québec est de 480 000$. En guise de comparaison, des secteurs de banlieue tels que Beauport, Charlesbourg et Les Rivières ont un coût médian qui se situe plutôt entre 240 000$ et 250 000$. On parle donc pratiquement du double pour une résidence qui a plus de vécu et qui nécessite possiblement plus d’amour. Ce n’est pas rien !

Une barrière à l’entrée

Notons tout d’abord que le prix plus élevé des résidences en ville réduit la proportion de ceux qui ont la capacité d’obtenir la mise de fonds initial et faire les paiements hypothécaires requis. Sachant que le revenu disponible moyen par habitant dans la région de la Capitale-Nationale est de 29 929$ (source), un couple moyen n’aura pas les liquidités suffisantes pour se procurer une résidence unifamiliale de 480 000$ sans compromettre sa situation financière. Bref, la magnitude des paiements hypothécaires découlant d’une résidence en ville réduit considérablement le bassin d’acheteurs potentiels et par le fait même, ceux ayant l’opportunité d’avoir un choix entre ce secteur et une propriété en banlieue.

Aspect purement monétaire

Comme vous vous doutez probablement, habiter en ville augmentera nos coûts d’habitation mais on pourra s’attendre à avoir en contrepartie des coûts de transport plus bas en raison du nombre de kilomètres en moins roulé (ou en empruntant le transport en commun plutôt que la voiture). Mais qu’en est-il vraiment ? Ces deux éléments se balancent-ils à long terme ?

Coûts d’habitation

Comparons tout d’abord les coûts annuels pour une résidence en ville dont la valeur est de 480 000$ à celle en banlieue ayant une valeur de 240 000$ en supposant les paramètres ci-dessous.

Dans ce scénario, les paiements liés à l’habitation sont de 50 600$ lors de la première année pour une maison en ville et de 23 500$ pour une résidence en banlieue. En assumant qu’un propriétaire investirait la liquidité additionnelle obtenue en habitant en banlieue dans des actifs rémunérant à hauteur de 6%, ce dernier serait donc gagnant à long terme.

Au bout de 25 ans de détention de la propriété (et assumant une vente à ce moment), le propriétaire de banlieue pourrait s’attendre à avoir un actif net de 1 175 000$ plus élevé que son confrère en ville. Ainsi, malgré que la maison en ville ait une valeur plus élevée que celle en banlieue, la vente de cette dernière ne permet pas de compenser le fait que les paiements hypothécaires effectués n’aient pu être investis à des rendements plus avantageux.

Avec inclusion des coûts de transport

Le propriétaire en ville sait toutefois très bien que son coût d’habitation sera plus élevé qu’une résidence similaire en banlieue. Les résultats présentés précédemment ne sont donc pas surprenants. Mais qu’en est-il si on vient considérer les coûts de transport ? On peut intuitivement s’attendre à ce que l’avantage du banlieusard s’amenuise en considérant cette variable. En prenant les hypothèses ci-dessous, on remarque que l’actif net d’avoir une propriété en banlieue demeure plus élevé que lorsqu’on détient une résidence en ville et ce, de l’ordre de 800 000$. Bref, dans ce scénario les coûts en transport viennent gruger près du tiers de la plus-value créée en détenant une habitation en banlieue !

Combien vaut votre temps ?

Là où l’analyse devient « tricky », c’est lorsqu’on vient considérer ce qu’on laisse sur la table à habiter en banlieue ; c’est-à-dire une partie de notre vie à se déplacer de notre maison vers notre travail. Chacun accorde un coût différent à son temps donc il peut devenir subjectif de mettre une valeur à cette variable. Par exemple, assumons un couple devant prendre chacun 25 minutes additionnelles à l’aller et au retour pour se déplacer à leur travail pour une résidence en banlieue vs une maison en ville. Au total, ce couple perd donc 100 minutes par jour en temps additionnel de déplacement (4 déplacements de 25 minutes). Si on assume que ce couple établit que chaque heure de leur temps équivaut à 20$ de l’heure, sur un horizon d’un an (240 jours de travail), habiter en banlieue revient à une « perte d’utilité » de l’ordre de 8 000$ annuelle. Pour estimer la valeur que vous consacrez à votre temps, demandez-vous quelles seraient vos occupations si vous aviez ce temps à votre disposition. Feriez-vous davantage de travaux manuels plutôt que payer afin d’économiser du temps que vous avez perdu en transport ? Auriez-vous l’opportunité d’avoir une source de rémunération additionnelle (sideline, charge de cours universitaire, etc.) ? Combien seriez-vous prêts à payer pour obtenir une heure additionnelle dans votre vie à faire ce que vous souhaitez plutôt qu’être pris dans un véhicule à vous déplacer ? Libre à vous de déterminer le montant qui vous fait du sens.

Lorsqu’on considère cette « perte récurrente d’utilité » sur 25 ans, l’écart d’actif net que nous obtenons entre la détention d’une résidence en banlieue plutôt qu’en ville fond comme neige au soleil et atteint 270 000$. Bref, c’est vraiment à ce niveau que se joue la décision de détenir ou non une résidence en ville plutôt qu’en banlieue.

Les impondérables

Évidemment, d’autres facteurs peuvent venir jouer un rôle dans la décision d’habiter en ville ou en banlieue. Préférez-vous la tranquillité ou aimez-vous mieux être dans le feu de l’action ? Êtes-vous plus de type « nature » ou citadin ? Bien que je ne considère pas ces impondérables dans les résultats présentés dans cet article, un ajustement similaire fait à la « perte d’utilité » présenté précédemment pourrait être introduit dans l’analyse pour considérer s’il est avantageux de vivre en ville ou en banlieue. Dans ce cas, cet ajustement pourrait être soit à l’avantage de la banlieue ou de la ville selon vos intérêts.

Au bout de tout cela, combien serais-je prêt à payer de plus pour habiter en ville ?

Vous vous demandez donc quel est le résultat à ma question initiale. Afin d’obtenir un actif net équivalent au bout de 25 ans entre habiter en ville et la banlieue, je serais prêt à payer 180 000$ de plus pour une résidence en ville que son équivalent banlieusard. Cela revient donc à des coûts plus élevés que le différentiel disponible sur le marché. À titre indicatif, dans l’éventualité où j’accorderais une valeur de mon temps à 25$ par heure plutôt que 20$, je serai prêt à payer 210 000$ additionnels pour une résidence en ville. Comme j’en faisais part précédemment, ce coût est donc fortement impacté par la valeur de votre temps et de la durée de vos déplacements pour vous rendre à votre travail.

Vous trouverez ci-joint le fichier sous-jacent l’analyse présentée dans cet article.

Et vous, êtes-vous du type banlieusard ou citadin ? Combien seriez-vous prêt à payer de plus pour habiter en ville ?

4 avis sur « Vivre en ville plutôt qu’en banlieue : combien serais-je prêt à payer de plus ? »

  1. Salut!

    Nous avons choisi notre vie professionnelle en conséquence de notre vie personnelle. Je m’explique : mon conjoint et moi avons grandi en banlieue, lui sur la Rive-Nord et moi, sur la Rive-Sud de Montréal. Nous sommes tous les deux diplômés de l’UdeM. Nous avons acheté un premier condo à Montréal, puis nous avons revendu 22 mois plus tard, car ce n’était pas ce que nous voulions dans la vie. Pour moi, je ne voulais pas élever des enfants de macadam.

    Nous avons vécu à quelques endroits au Québec, puis finalement nous nous sommes installés à une heure de Montréal, dans une ville de villégiature. Nous avons fait nos choix de carrière en conséquence. Je suis à mon compte depuis 16 ans, et même si j’ai changé de carrière il y a 1 an, j’ai pris une carrière où je n’avais pas à travailler en ville ou dans un bureau.

    Pour sa part, mon conjoint travaille pour une grande télécom, mais de la maison. Il doit se rendre au bureau un peu moins d’une fois par semaine.

    Le niveau de stress des gens ici est beaucoup moins élevé, car uniquement 5 % de la population voyage vers Montréal, Brossard, Longueuil, etc.

    Le seul moment où il y a de la circulation, c’est quand les touristes arrivent avec leurs RV!!

    Ah oui! Il ne faut jamais faire son épicerie le vendredi soir à 17 h, car les proprios de chalet arrivent de Montréal et bousculent tout le monde.

    Ici, la vie est douce et les gens sont heureux.

    On pourrait sûrement avoir des salaires plus élevés à Montréal, mais la vie nous coûterait aussi beaucoup plus chère.

    Merci pour les calculs!

    • Salut Annie,

      Je suis entièrement en accord avec ton point de vue. Bien que cet article s’adresse principalement à ceux qui ont l’obligation de se rendre au travail en ville quotidiennement, il ne s’agit pas du seul choix de vie que l’on ait. D’un point de vue personnel, mon meilleur scénario serait définitivement que mon lieu d’emploi soit moins central en ville. Dans mon domaine d’emploi, je suis toutefois limité vers les grands centres urbains.

      J’aime la flexibilité offerte pour ton conjoint de pouvoir travailler à distance et se rendre seulement à petite dose à son lieu d’emploi (blitz de rencontres ou autres). J’ai tendance à croire que ce sera une tendance qui prendra de plus en plus d’ampleur au fil du temps. L’analyse faite dans cet article assume un statut quo de la situation actuelle ad vita eternam (i.e. nous perdrons toujours 100 min par jour en déplacement), ce qui n’est pas nécessairement un scénario certain à 100%.

      Merci de partager ton input!

  2. Je trouve le segment: « Combien vaut votre temps ? » très intéressant. Beaucoup de personne sous estime et oublient de calculer tout le temps investie dans une tache.

    Y’a pas si longtemps je regardait pour une maison en campagne, gros terrain etc. On a finalement flasher pour une maison en ville avec un moyen terrain et a 12 min de vélo de mon travail: le parfait compromis.
    Penser a quand je ne serai plus dépendant d’un bout de tôle qui peut brisé a tout moment me donne un grand sentiment de liberté !

    • Merci Mathieu pour ce bon commentaire!

      En effet, plusieurs auront tendance à évaluer uniquement l’impact direct sur leur portefeuille alors que l’impact indirect peut être ignoré ou à tout le moins, sous-pondérer (ça a été mon cas lors de mon achat de maison, bien que je ne regrette rien).

      Au plaisir

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