Hypothèque : devrait-on minimiser nos remboursements ?

Pour la majorité d’entre nous qui sommes propriétaires, le remboursement hypothécaire représente le poste ayant l’incidence financière la plus importante sur nos épargnes résiduelles. Ainsi, il est important d’avoir un plan de match bien défini lors de l’achat d’une propriété non seulement pour 1) s’assurer qu’on s’endette dans la mesure de nos moyens mais 2) que nos remboursements hypothécaires soient optimisés selon notre plan financier. Je vous présente dans cet article quelques points de réflexion afin de vous aider à définir votre stratégie de remboursement hypothécaire.

Questions typiques à se poser pour son hypothèque

De manière générale, l’emprunteur doit se poser quelques questions de base au moment de l’emprunt et qui auront une incidence sur ses paiements subséquents :

Quel montant suis-je prêt à emprunter ?

Évidemment, il ne faudrait jamais que notre limite se situe au montant auquel la banque est prête de nous financer. Personnellement, j’ai emprunté 60% du montant maximal accordé par mon institution financière pour ma propriété.

Taux fixe ou variable ? Durée durant laquelle le taux est fixé ?

Dans la mesure où la banque prend un risque additionnel à figer ses taux, cette dernière souhaite être rémunérée pour ce risque. Résultat : il est à mon avis généralement avantageux d’aller vers les taux variables afin de ne pas financer le coût d’assurance de la banque afin de « geler » ses taux. Notons que le spread courant entre les deux types de taux devrait en théorie capturer la probabilité implicite de hausse future. Cela est similaire pour la durée des taux ; plus on gèle longtemps le taux, plus la banque souhaite se protéger contre un écart dans sa prévision de croissance et ainsi, charge une prime d’assurance implicite.

Durée de remboursement du prêt

C’est là que le plaisir commence. La durée du prêt influence grandement la magnitude des remboursements hypothécaires. Alors que certains viseront à obtenir un montant de prêt le plus élevé possible pour un horizon de remboursement maximal (ex : 25 ans), d’autres pourraient toutefois viser à diminuer leur horizon de remboursement afin de minimiser les intérêts à payer et par le fait même amener de l’épargne forcée dans l’équité de la propriété. Personnellement, je ne fais partie d’aucune de ces catégories. Ma stratégie est plutôt de 1) de choisir un niveau de prêt aligné avec mes besoins (sans viser le maximum) et 2) étaler le plus longtemps possible mes remboursements. Cette stratégie permet non seulement de me dégager de la liquidité, mais je peux bénéficier par le fait même de l’option de remboursement anticipée généralement offerte dans les contrats hypothécaires (on peut rembourser jusqu’à 15% annuellement du solde initial du prêt). Ainsi, si je juge que l’intérêt sauvé est plus attrayant que le rendement que je pourrais obtenir à investir dans d’autres actifs, j’utiliserai l’option de remboursement anticipé. Sinon, je continuerai à placer dans d’autres actifs avec une pression faible sur mes liquidités

Notons que la stratégie typique du premier acheteur est généralement d’arriver à la banque avec une mise de fond de moins de 20% (cela l’empêche d’emprunter sur 30 ans), prendre un taux d’intérêt fixe 5 ans et ne pas se casser la tête sur ses remboursements d’ici le prochain renouvellement.

Une option au contrat pour laquelle on devrait tirer à notre avantage

Comme je viens tout juste de le mentionner, une caractéristique généralement présente dans les contrats hypothécaires est la possibilité de rembourser, sans frais, jusqu’à 15% annuellement de votre solde initial. Par exemple, pour un prêt initial de 300 000$, un emprunteur pourrait rembourser 45 000$ annuellement de manière anticipée ! Cette option offre à mon avis une cartouche additionnelle à l’épargnant naturel afin de dégager de la liquidité. Si ce dernier juge que la meilleure utilisation de sa liquidité est de rembourser son hypothèque, l’option de remboursement anticipé lui permet d’allouer son capital à cette fin. Toutefois, s’il juge que les marchés boursiers offrent de meilleures perspectives, le fait d’avoir maximiser son horizon de remboursement hypothécaire lui permet de maximiser les liquidités pouvant être utilisées à cette fin. Dans cette optique, il fait à mon avis peu de sens de minimiser son horizon de remboursement car cela nous enlève l’opportunité de choisir sur le déploiement de son capital.

Est-il mieux de placer à la bourse ou de rembourser son hypothèque ?

Lorsqu’on analyse le rendement historique de l’indice boursier canadien, ce dernier a offert une performance annuelle de l’ordre de plus de 9% depuis 1956. Sous cette base, il est donc intuitif de croire que si cette tendance se poursuit à long terme, il ferait peu de sens de rembourser de manière anticipée son hypothèque car nos taux hypothécaires sont significativement plus bas que ce niveau. Cette analyse est à mon avis erronée dans la mesure où cet historique capture des années où les taux d’intérêt étaient très élevés. La bourse devrait en temps normal fournir un rendement excédentaire à des instruments financiers sans risque. Dans l’optique où les taux sont historiquement bas, il ne fait donc pas de sens de prendre une moyenne historique du rendement boursier brut pour anticiper les rendements futurs. En effet, une analyse plus appropriée serait de comparer la prime de risque de la bourse (i.e. le rendement excédentaire à un taux sans risque) afin d’établir le rendement anticipé futur. Sous cet angle, les conclusions sont beaucoup moins évidentes.

Pour fin de cet exercice, j’ai tiré les rendements avec dividende de l’indice canadien, US et mondial et établi un portefeuille pondéré à 33% dans chacun de ces indices. En comparant le rendement annuel de ce portefeuille au taux gouvernemental 1 an sur un horizon 1988-2018, on peut noter qu’en moyenne notre portefeuille fera un rendement excédentaire, malgré quelques années très défavorables.

En analysant plus en détail cet échantillon, on peut noter que la prime de risque annuelle a tourné aux alentours de 4%-5% par rapport aux taux gouvernementaux canadiens 1 an et ce, pour chacune des trois dernières décennies. Il est intéressant de constater que le rendement excédentaire de la bourse a été relativement constant et ce, malgré la baisse des taux d’intérêt. Cela milite comme quoi la bourse ne devrait offrir des rendements moyens de 9%+ comme on a pu voir par le passé sans une hausse marquée des taux. Notons que pour obtenir ce rendement excédentaire, l’investisseur a toutefois dû s’exposer à une volatilité moyenne aux alentours de 12% à 21%, selon la décennie.

Là où ça devient intéressant est que le taux hypothécaire est systématiquement plus élevé que les taux gouvernementaux. Par exemple, mon taux hypothécaire de 2.5% est 1.5% plus élevé que le taux moyen 1 an observé de 2010 à 2018. Dans votre situation, votre taux hypothécaire devrait donc représenter le taux sans risque sur lequel comparer votre rendement de portefeuille et non les obligations gouvernementales canadiennes. Dans mon cas, la prime de risque moyenne diminuerait aux alentours de 3.2% annuellement pour une même volatilité. Afin de savoir si vous devriez placer à la bourse plutôt que rembourser votre hypothèque, la question que vous devez répondre est à savoir : seriez-vous prêt à accepter un niveau de volatilité de vos rendements allant jusqu’à 21% sur une décennie pour obtenir 3.2% annuel de plus en rendement ? En procédant par simulations*, on peut déduire la probabilité qu’il soit favorable d’investir à la bourse pour un horizon allant jusqu’à 10 ans et ce, pour 1 environnement de volatilité de 17% (volatilité 1988-2018). On remarque qu’à mesure où l’horizon croit, la probabilité qu’il soit favorable d’investir à la bourse augmente.

Pour l’investisseur ayant une tolérance moyenne au risque, il semble donc plus approprié d’investir à la bourse que rembourser son hypothèque.

Pour vous aider à analyser comment cette analyse se traduit pour votre situation, je vous invite à vous amuser avec ce fichier (vous pouvez augmenter le nombre de scénarios à 10 000 pour reproduire les chiffres de cet article).

* On assume que la prime de risque d’équité obéit à distribution log-normale et que le spread hypothécaire demeure constant

2 avis sur « Hypothèque : devrait-on minimiser nos remboursements ? »

  1. Bonjour!

    Je suis en accord avec votre article.

    Pour ma part, je me demande toujours quelle serait la meilleure option. Dans mes calculs, je tiens compte du montant d’impôt à payer (cotisations REER) et des allocations familiales et autres bonbons offerts par les gouvernements, parce que j’ai des enfants. J’en viens toujours à la conclusion que mon argent est toujours mieux placé dans mes REER, CELI et REEE, que dans mon hypothèque.

    De plus, je peux soustraire une partie des intérêts de mon prêt hypothécaire, car je travaille de la maison… raison de plus pour investir ailleurs!! 😉

    Je suis en train d’analyser la possibilité d’utiliser la technique suivante pour notre future maison (on se fait construire en 2020) :

    https://www.segalllp.com/2017/01/26/use-rrsp-lend-tax-deductible-mortgage/?fbclid=IwAR1aFPhy8d3X4JoOJ8Kabsi2Oebjl5LYKpc3cUkpvLUafmpIlWrojSGkDDo

    Je pourrais me garantir 5 % (supposons) de rendement sur mon REER, me payer moi-même plutôt que payer la banque. En outre, une récession est à notre porte, alors disons que ça serait ‘mes positions refuges’.

    Je dois en discuter avec un comptable-fiscaliste.

    Au plaisir!

    Annie

    • Bonjour Annie,

      En effet, avec des enfants la considération fiscale prend encore plus d’importance comme vous dites pour optimiser les allocations gouvernementales. C’est dans cette éventualité pourquoi je privilégie les CELI de ma conjointe et moi à nos REER. Dans l’éventualité où j’aurais des enfants je crois que placer en REER à leurs premières années de vie permet de tirer à la baisse notre revenu imposable et maximiser les allocations gouvernementales offertes aux familles.

      C’est la première fois que je lis sur la stratégie que vous faites référence, très intéressant mais j’avoue que j’irais aussi voir un comptable-fiscaliste avant d’aller de l’avant. Je ne me suis jamais trop aventuré dans le domaine de la fiscalité dans mes articles mais je dois avouer qu’avec le temps je devrais plus m’y intéresser, à voir les petites « passe-passe » qui existent pour minimiser notre impôt à payer (sur revenus ou intérêts).

      Toujours un plaisir de lire vos commentaires 🙂

      Le petit épargnant

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