Est-ce préférable de louer ou acheter sa propriété ?

Avouez-le, on s’est tous déjà posé la question : est-ce mieux de louer sa résidence ou de l’acheter ? Alors que certains vous diront qu’il vaut mieux acheter une résidence afin de pouvoir se construire un actif plutôt que jeter son argent par les fenêtres à financer un propriétaire, d’autres vous diront plutôt que les liquidités additionnelles obtenues par la location pourront être investies afin d’obtenir des rendements plus intéressants via des placements en bourse par exemple. Cet article vise à démystifier ce fameux débat par une analyse objective et un outil Excel que j’ai monté et auquel je vous invite à vous référer à la toute fin.

Comme vous le savez probablement, les prix de l’immobilier ont connu une croissance marquée durant les années 2000 à 2014, explicable en partie par la baisse graduelle des taux d’emprunt. Lorsqu’on compare l’évolution de ces prix aux rendements obtenus sur le TSX sur une période de 1990 à 2014, on remarque que le prix médian d’une maison unifamiliale a suivi une progression d’ordre de grandeur similaire aux actions canadiennes. Malgré la plus grande volatilité des marchés boursiers, les actions n’ont donc pu offrir un rendement excédentaire plus élevé pour compenser le risque plus important.

De façon prospective, rien ne garantit toutefois que l’évolution de ces deux classes d’actifs soit aussi corrélée. Afin d’établir la meilleure décision entre l’achat et la location, il est malgré tout primordial d’établir une hypothèse de croissance attendue pour chacune de ces classes afin d’évaluer comment notre actif net serait appelé à croître selon chacun de ces deux scénarios. Dans un deuxième temps, nous devons considérer l’ensemble des coûts applicables autant pour l’achat que la location. En effet, il ne suffit pas de comparer le paiement hypothécaire au montant mensuel du loyer car cela exclus plusieurs dépenses importantes présentes lors de l’achat, dont les coûts initiaux et lors de la revente ainsi que les coûts de maintien la propriété qui sont implicitement inclus dans le montant du loyer. Finalement, notons que la durée durant laquelle nous demeurerons propriétaire de la résidence pourrait jouer un rôle à savoir si nous serions gagnants d’aller vers la location ou l’achat dans la mesure où nous étalerons les coûts initiaux et de vente sur les années pendant lesquelles nous serons propriétaires.

Un exemple concret

L’exemple ci-dessous vise à établir le paiement mensuel qui devrait être chargé pour un loyer similaire à une propriété typique. Notez que l’ensemble des chiffres présentés tablent sur les hypothèses suivantes qui tentent d’être le plus réaliste possible.

Tel que mentionné précédemment, la décision d’achat ou de location dépendra du différentiel de rendement entre l’immobilier et ce que nous pourrions obtenir sur nos placements. Personnellement, je n’anticipe pas une croissance importante dans mon secteur géographique du prix de l’immobilier à long terme, i.e. de l’ordre de 2% et même possiblement moins dans les prochaines années. Certaines sources prévoient même une baisse du prix de l’immobilier au cours de la prochaine décennie. Comme j’en faisais part dans mon article Quel montant d’assurance vie ai-je besoin ?, je prévois un rendement relativement agressif de 6% sur mes placements dans mon portefeuille. Sous ce scénario de base, la décision d’achat ou de location dépendra ainsi du prix du loyer que j’obtiendrai pour une propriété similaire à la résidence de 300 000$ identifiée précédemment. Le graphique ci-dessous présente ce point d’équilibre pour trois scénarios. Dans l’optique où le loyer mensuel se retrouve sous la courbe présentée, il vaudrait mieux aller de l’avant vers la location plutôt que l’achat.

Tel qu’anticipé, ce loyer équivalent devrait décroître si nous conservons la résidence sur un laps de temps plus grand (ceci est principalement observable lors des 5 premières années). Pour une personne souhaitant habiter sa propriété sur un horizon de 10 ans, ce montant équivaut à 1 427$, 1 303$ et 1 638$ pour les scénarios 1 à 3 respectivement. En analysant plus en détail le scénario 1, on remarque que notre actif net sera équivalent entre la location et l’achat au bout de 10 ans pour un loyer de 1 427$ (différentiel de 0$). Toutefois, ce montant de loyer amène à ce que pour toutes les autres durées de détention de propriété, nous serons perdants à être propriétaire plutôt que locataire. Cela est explicable par le fait que si nous sommes propriétaires sur un plus court laps de temps, nous encourrons trop de frais à l’achat et la vente pour l’horizon de détention de la propriété (mieux vaut donc louer). Toutefois, après 10 ans le rendement additionnel obtenu sur nos placements nous incite à avoir plus de liquidités afin de placer ces dernières, ce qui incite vers la location à long terme.

Ce constat est toutefois très différent pour les deux autres scénarios analysés dans cet article. Dans le cas du scénario 2, l’achat devient intéressant pour les durées 10 à 25 alors que la location pour un loyer au point d’équilibre de détention 10 ans est de 1 303$. Ainsi, des horizons optimaux d’achat se forment à mesure que le différentiel entre le rendement des placements et immobiliers décroît. Finalement, le scénario 3 indique que l’achat devient plus intéressant à partir de l’année 10 et ce, même si l’actif immobilier offre un rendement de 0% à long terme ! Cela est explicable par le prix du loyer trop important (1 638$) à mesure que nous complétons nos paiements hypothécaires. Bref, comme vous aurez pu le constater, le prix offert pour un loyer équivalent à la résidence qui nous intéresse ainsi que notre anticipation de rendement sur chacune de ces deux classes d’actif joue un rôle critique sur le choix de la location ou l’achat. Dans un deuxième temps, notre horizon de détention de propriété peut avoir un impact important sur la décision optimale.

Critères non quantitatifs

Première mise en garde par rapport à l’analyse de cet article. J’assume que l’ensemble des liquidités additionnelles obtenues par la location seront investies. Pour les personnes qui ont tendance à augmenter leur rythme de consommation à mesure qu’elles ont de l’argent disponible, je les invite définitivement à aller vers l’achat. Je m’attends à ce que dans 10 ou 15 ans votre propriété conserve une valeur plus élevée que la (ou les) paire(s) de souliers que vous aurez pu vous acheter ou tout autre achat similaire. Dans un deuxième temps, comme vous le savez la décision d’aller de l’avant vers l’achat ou la location n’en est pas une strictement financière. Par exemple, souhaitez-vous habiter un quartier qui a peu / pas d’immeubles de location ? Souhaitez-vous conserver une liberté de pouvoir déménager quand bon vous semble ou souhaitez-vous offrir une stabilité pour votre famille ? Préférez-vous habiter proche de votre travail ou en banlieue ? Dans quelle mesure souhaitez-vous diversifier vos actifs ? Êtes-vous à l’aise à ce que vos actifs soient très majoritairement investis à la bourse ou souhaitez-vous balancer le tout avec un actif immobilier ? Bref, rien pour simplifier la prise de décision au-delà de l’aspect monétaire.

En conclusion

La mise en place de ce modèle Excel m’a permis de constater à quel point il n’est pas simple de conclure quelle sera la meilleure décision financière entre l’achat et la location, d’où la raison pourquoi on entend plusieurs discours opposés face à cette question. Lorsqu’on regarde en rétrospective, le rendement immobilier a fourni par le passé des gains faramineux aux propriétaires, ce qui semble prôner vers l’achat. Prospectivement, je ne m’attends toutefois pas à des rendements aussi spectaculaires. Malgré que la bourse puisse être une option plus intéressante en terme de rendement, on se doit de considérer une prime de risque sur ce type de placement en raison de son niveau de volatilité plus élevé. Bref, j’exigerai un rendement significativement plus élevé sur mes placements que sur mon actif immobilier pour compenser ce niveau de risque plus important.

Je vous invite à jouer avec le fichier Excel ci-dessous que j’ai monté pour vous afin de vous permettre d’analyser si l’achat ou la location serait mieux dans votre situation. Bonne analyse !